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Ratgeber zur Baufinanzierung

Der Erwerb einer Immobilie ist für die meisten Kunden eine der größten Investitionen im Leben. Entsprechend viele Fragen wirft eine Finanzierung auf.

Gut, wenn man dafür einen Spezialisten an seiner Seite hat. Wir analysieren Ihre Lebenssituation und Ihre Wünsche ausführlich. Gemeinsam mit Ihnen erstellen wir das für Sie passende Finanzierungskonzept und prüfen dabei auch alle Fördermöglichkeiten. Wir können auf die Angebote von mehr als 400 Banken zugreifen und so eine maßgeschneiderte Finanzierung für Sie finden.

Wir möchten Sie als Verbraucher mit diesem Ratgeber vorab umfassend über Baufinanzierungen im Allgemeinen informieren und Ihnen die wichtigsten Begriffe zur Baufinanzierung erläutern.

Sie erfahren in diesem Ratgeber,

  • welche Voraussetzungen Sie als Darlehensnehmer
    erfüllen müssen.
  • welche Sicherheiten Sie mitbringen sollten,
  • welche Zinsgestaltungen möglich sind,
  • welche Rückzahlungsvarianten Sie wählen können,
  • welche finanziellen Verpflichtungen und Kosten sich für
    Sie ergeben
  • sowie vieles mehr.

Mit dieser Broschüre wollen wir Ihnen helfen, bei der Aufnahme eines Darlehens die für Sie richtige Wahl zu treffen. Sollten über diesen Ratgeber hinaus weitere Fragen zur Baufinanzierung bestehen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Welche Voraussetzungen sind für den
Abschluss eines Darlehensvertrags zu erfüllen?

Bevor Sie einen von uns vermittelten Darlehensvertrag abschließen, sind bei Ihnen und auch bei dem von Ihnen ausgewählten Finanzierungspartner wichtige Entscheidungen zu treffen. Schließlich verpflichten Sie sich langfristig zu Zins- und Tilgungsleistungen.

Wir stehen Ihnen bei dieser wichtigen Entscheidung von der Antragstellung bis zur Auszahlung beratend zur Seite.

Worauf Sie achten sollten:
Wichtig ist, dass Sie die finanziellen Belastungen, die sich aus
dem Darlehensvertrag für Sie ergeben, längerfristig tragen
können. Bei der Prüfung Ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit unterstützen wir Sie gerne.

Worauf Ihr Finanzierungspartner achten wird:
Im Rahmen der Kreditentscheidung wird der Finanzierungspartner insbesondere Ihr Einkommen und Ihre bereits bestehenden Verpflichtungen betrachten. Dazu werden regelmäßig mit Ihrer Einwilligung Informationen von Kreditauskunfteien, wie z. B. der Schufa, eingeholt. Zudem benötigt Ihr Finanzierungspartner Angaben zu Ihrer Identität, zum Zweck der Darlehensaufnahme, zum Zustand und Wert der zu beleihenden Immobilie sowie zu
Sicherheiten, die Sie darüber hinaus dem Finanzierungspartner anbieten können.

Bitte beachten Sie, dass ein Finanzierungspartner nicht zum Abschluss des Darlehensvertrags verpflichtet ist.

Welche Voraussetzungen sind für die
Auszahlung des Darlehens zu erfüllen?

Der von Ihnen ausgewählte Finanzierungspartner wird die von Ihnen gewünschte Summe erst auszahlen, wenn der Darlehensvertrag rechtsverbindlich abgeschlossen wurde und sämtliche erforderlichen Auszahlungsvoraussetzungen, die im Darlehensvertrag festgehalten sind, erfüllt sind.

Dies sind in der Regel Nachweise zu den vereinbarten Sicherheiten, insbesondere die ranggerechte Eintragung der Grundschuld sowie damit zusammenhängender Erklärungen.

Je nach individueller Vereinbarung wird der Nettodarlehensbetrag als Ganzes oder in Teilbeträgen, vor allem bei Modernisierung und Neubau entsprechend dem Baufortschritt, ausbezahlt.

Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, ist Ihr Finanzierungspartner verpflichtet, Ihnen das Darlehen entsprechend den Vereinbarungen auszuzahlen. Im Gegenzug sind Sie verpflichtet, das Darlehen auch abzunehmen.

Welche Sicherheiten geben Sie an Ihren Finanzierungspartner?

Immobilienfinanzierungen sind gewöhnlich auf einen längeren Zeitraum ausgelegt und werden daher in der Regel durch ein Grundpfandrecht abgesichert. Dazu wird meist eine Grundschuld neu bestellt oder eine bereits bestehende abgetreten.

Für die Bestellung einer Grundschuld ist die Mitwirkung eines Notars erforderlich. Der Notar wird eine  Grundschuldbestellungsurkunde ausfertigen, diese dem zuständigen Grundbuchamt zuleiten und die Eintragung beantragen. Ihr Finanzierungspartner erhält dann vom Grundbuchamt einen beglaubigten Grundbuchauszug. Für dieses Verfahren sollten Sie insgesamt ca. 6 Wochen einplanen. Wir empfehlen Ihnen, sich bei Ihrem Notar nach den aktuellen Bearbeitungszeiten und ggf. nach der Möglichkeit einer »Notarbestätigung« zu erkundigen. Die durch die Bestellung und Eintragung der Grundschuld anfallenden Kosten sind von Ihnen zu tragen.

Es ist üblich, dass Sie neben der Grundschuld ein notarielles, vollstreckbares Schuldanerkenntnis abgeben, womit Sie sich der sofortigen Vollstreckung in Ihr gesamtes Vermögen unterwerfen. Ihr Finanzierungspartner nimmt dieses Recht in der

Regel als letztes Mittel bei einem rückständigen Darlehen in Anspruch. Dieses Anerkenntnis geben Sie ohne zusätzlichen Aufwand innerhalb der Grundschuldbestellungsurkunde ab.

Im Einzelfall kann der Finanzierungspartner weitere Sicherheiten von Ihnen verlangen. Dies können z. B. Bürgschaften oder Ansprüche aus abgeschlossenen Bausparverträgen sowie Lebensversicherungen sein.

Ihr Finanzierungspartner ist berechtigt, die von Ihnen gestellten Sicherheiten zu verwerten, sofern Sie Ihre Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht erfüllen oder andere erhebliche Schwierigkeiten auftreten, für die es keine einvernehmliche Lösung gibt.

Mit dem Risikobegrenzungsgesetz hat der Gesetzgeber
Ihre Rechte für den Fall des Verkaufs oder der Abtretung
von Darlehensforderung bzw. Grundschuld gestärkt. Bei der Sicherungsgrundschuld können Sie alle Einreden aus dem Sicherungsvertrag oder aus der Grundschuld jedem neuen Erwerber der Grundschuld entgegensetzen.

Welche Zinsgestaltungen sind möglich?

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Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz

Im Rahmen von Immobilienfinanzierungen spielen Darlehen mit einem gebundenen Sollzinssatz eine herausragende Rolle. Der Gesetzgeber hat mit dem neuen Gesetz den Begriff »gebundener Sollzinssatz« eingeführt – herkömmlicherweise spricht man von »festem Zinssatz«. Die Sollzinsfestschreibung beläuft sich üblicherweise nicht auf die gesamte Darlehenslaufzeit, sondern auf einen kürzeren Zeitraum
(5 Jahre, 10 Jahre, 15 Jahre etc.) Eine solche Zinsgestaltung gewährt Ihnen Planungssicherheit und Schutz gegen Zinserhöhungen während der gewählten Sollzinsfestschreibung, im Gegenzug ist eine Kündigung während der Sollzinsfestschreibung grundsätzlich ausgeschlossen.

Nach Ablauf der Sollzinsfestschreibung können Sie mit Ihrem Finanzierungspartner entweder eine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz treffen oder der Sollzinssatz wird dann veränder lich gestellt. In jedem Fall können Sie nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang des Darlehens einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz unter
Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen.

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Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz

Bei Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz (herkömmlicherweise spricht man von »variablem Zinssatz«) kann Ihr Finanzierungspartner den Sollzinssatz entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen erhöhen und ggf. senken. Im Regelfall wird ein Referenzzinssatz vereinbart wie zum Beispiel der Geldmarktzinssatz EURIBOR. Der EURIBOR ist der offizielle Zinssatz, zu dem sich große Banken untereinander für kurze Zeit Geld leihen. Er orientiert sich an dem derzeit historisch niedrigen Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank. Die Zinsänderungen bergen für Sie sowohl Chancen als auch Risiken, da die monatliche Belastung erheblich schwanken kann. Sie können jederzeit den Darlehensvertrag mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist kündigen.

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Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz und Zinsobergrenze (Cap-Darlehen)

Bei einem sog. Cap-Darlehen wird neben der Vereinbarung
eines veränderlichen Sollzinssatzes für einen Zeitraum von
beispielsweise 3, 5, 10 oder 15 Jahren eine Zinsobergrenze
(Cap) festgelegt, über die der Sollzinssatz des Darlehens nicht steigen kann. Zur Begrenzung einer Zinssenkung kann das Cap-Darlehen zusätzlich mit einer Zinsuntergrenze (Floor) ausgestattet sein, unter die der Sollzinssatz des Darlehens nicht sinken kann. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, das Cap-Darlehen in ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz zu wandeln und damit eine stärkere Zinssicherheit zu erlangen.

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Darlehen mit einer Kombination aus gebundenem und veränderlichem Sollzinssatz (Kombi-Darlehen)

Das Kombi-Darlehen besteht aus einer Kombination von klassischem Annuitätendarlehen mit gebundener Sollzinsfestschreibung von mindestens fünf Jahren und einem Sondertilgungsdarlehen mit veränderlichem Sollzinssatz, das jeweils zum Zinsanpassungstermin ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. Damit verbinden Sie Stabilität und Flexibilität. Der Zinssatz des Sondertilgungsdarlehens wird auf Basis der 3-Monats-Zinsen (EURIBOR) festgelegt. Sie können bei steigenden Zinsen den Darlehensteil mit veränderlichem Sollzinssatz aber auch in ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz wandeln.

Welche Rückzahlungsvarianten sind möglich?

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Annuitätentilgung

Annuitätendarlehen sind die heute am meisten vereinbarte Darlehensform. Bei einem solchen Darlehen entrichten Sie während der vereinbarten Sollzinsfestschreibung Raten in gleichbleibender Höhe. Diese Raten werden Annuitäten genannt und setzen sich aus Zinsen und Tilgung zusammen, wobei zunächst die Zinsen für den laufenden Abrechnungszeitraum abgedeckt werden und der verbleibende Teil der Rate zur Tilgung verwendet wird. Üblicherweise wird für die Rückzahlung des Darlehens eine anfängliche Tilgung von 1 bis 2 % zuzüglich ersparter Zinsen des Nettodarlehensbetrages vereinbart. Da der Zins aus der jeweiligen Darlehensrestschuld berechnet wird, sinkt der Zinsanteil der Rate, entsprechend steigt der Tilgungsanteil. Vereinbaren Sie eine höhere Anfangstilgung, so verkürzt sich die Laufzeit des Darlehens.

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Zinszahlungsdarlehen in Verbindung mit Abtretung von Lebensversicherung oder Bausparvertrag

Bei diesem Rückzahlungsmodell können Sie die Tilgung gegen Abtretung Ihrer Ansprüche aus einer bereits bestehenden oder neu abzuschließenden Kapitallebens- oder Rentenversicherung oder einem Bausparvertrag aussetzen. Sie zahlen für die Dauer der Tilgungsaussetzung an Ihren Finanzierungspartner nur die vereinbarten Zinsen und daneben an Ihren Versicherer oder die Bausparkasse die vereinbarten Beiträge. Die Ansprüche aus diesen Verträgen werden zur Sicherheit an den Finanzierungspartner abgetreten und können bei Fälligkeit zur Tilgung des Darlehens eingesetzt werden.

Hierbei kann Ihr Finanzierungspartner keine Garantie dafür übernehmen, ob und inwieweit eine vollständige Rückzahlung des Darlehens durch die Ablaufleistung möglich ist. Es kann ggf. erforderlich sein, dass die Rückzahlung teilweise aus sonstigen Mitteln zu bewirken ist oder Sie das Darlehen bis zur endgültigen Tilgung weiterführen müssen.

Vor der Abtretung von Ansprüchen aus einer Lebensversicherung empfehlen wir Ihnen, steuerliche Auswirkungen mit Ihrem Steuerberater abzuklären.

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Ratentilgung

Bei dieser Rückzahlungsvariante werden gleichbleibende Tilgungsbeträge gezahlt. Da die Zinsen separat zu zahlen sind und sich aus der jeweiligen Restschuld berechnen, sinkt die laufende Gesamtbelastung während der Sollzinsfestschreibung kontinuierlich.

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Zinszahlungsdarlehen in Verbindung mit fondsgebundener Lebensversicherung/Fondssparplan

Bei diesem Modell bleibt das Darlehen zunächst tilgungsfrei.
Sie zahlen während der Laufzeit neben den Zinsen an Ihren
Finanzierungspartner entweder Beiträge zu Ihrem Versicherungsvertrag oder Ihrem Sparplan. Auch hier werden
die zunächst abgetretenen Ansprüche bei Fälligkeit zur Tilgung
des Darlehens eingesetzt. Auch bei der Wahl dieser Rückzahlungsvariante empfehlen wir die vorherige Abklärung mit
Ihrem Steuerberater.

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Endfälliges Zinszahlungsdarlehen ohne Kombination mit einem Ansparprodukt

Während der Laufzeit des Darlehens zahlen Sie an Ihren Finanzierungspartner nur Zinsen, im Übrigen bleibt das Darlehen tilgungsfrei. Am Ende der Laufzeit tilgen Sie das Darlehen vollständig mit einer einmaligen Zahlung.

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Sondertilgung

Sollten Sie auf Ihr Darlehen Sondertilgungen leisten wollen,
bieten sich vielfältige Optionen an, über welche wir Sie gerne
individuell informieren. Wichtig ist, dass Sie die Möglichkeit
der Sondertilgung mit Ihrem Finanzierungspartner vertraglich
vereinbaren. Durch Sondertilgungen können Sie die Höhe der
Tilgungsrate oder die Laufzeit des Darlehens verändern.

Welche Kosten können für Sie hinzukommen?

Im Zusammenhang mit Ihrer Immobilienfinanzierung können neben den Darlehenszinsen weitere Kosten anfallen, die Sie an Ihren Finanzierungspartner oder an Dritte zu zahlen haben.

An den Finanzierungspartner zu zahlende Kosten
Ihr Finanzierungspartner wird Ihnen eine Liste aller anfänglichen, einmaligen Kosten vorlegen. Sie werden auch darüber informiert, ob die Kosten unabhängig von der Darlehensbewilligung entrichtet werden müssen oder ob das Angebot an Kosten verursachende Dienstleistungen gebunden ist. Wir werden Sie aber auch vorab über die uns bekannten Kosten informieren. Dazu können zum Beispiel Bereitstellungszinsen, Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens sowie Bearbeitungsgebühren zählen.

An Dritte zu zahlende Kosten
Dazu zählen unter anderem Notar- und Grundbuchgebühren, Prämien für andere eventuell von Ihnen abgeschlossene Produkte (Versicherungen, Bauspar verträge) oder Schätzkosten für Gutachter sowie eine eventuell anfallende Grunderwerbssteuer.

An uns zu zahlende Kosten
Bei erfolgreicher Vermittlung des von Ihnen gewünschten Darlehens erhalten wir eine Vermittlungsprovision von dem Finanzierungspartner, mit dem Sie Ihren Vertrag abgeschlossen haben.

Anschlussfinanzierung – Prolongation oder Umschuldung?

Anschlussfinanzierung, Prolongation, Umschuldung – alle drei Begriffe haben eine ähnliche Bedeutung, unterscheiden sich aber dennoch. Sie bezeichnen keine Finanzierungsprodukte, sondern nur die Möglichkeiten, die Ihnen am Ende einer Sollzinsfestschreibung (ehemals Zinsbindung) zur Verfügung stehen.

Anschlussfinanzierung wird als Oberbegriff verwendet. Er sagt aus, dass ein bestehendes Darlehen am Ende der Sollzinsfestschreibung durch ein neues Darlehen abgelöst wird. Hierbei spielt es keine Rolle, ob Sie das neue Darlehen bei Ihrem bisherigen Finanzierungspartner aufnehmen oder diesen wechseln.

Bei einer Prolongation akzeptieren Sie das Verlängerungsangebot Ihres bisherigen Finanzierungspartners.

Bei einer Umschuldung schließen Sie eine Anschlussfinanzierung mit einem neuen Finanzierungspartner ab.

Sie können eine Anschlussfinanzierung sowohl zum Ablauf der Sollzinsfestschreibung als auch heute im Voraus vornehmen.

Ein wichtiger Faktor, der die Entscheidung des Zeitpunktes maßgeblich beeinflusst, ist Ihre Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung. Wenn Sie davon ausgehen, dass das Zins niveau bis zum tatsächlichen Ablauf Ihrer Sollzinsfestschreibung (in bis zu 60 Monaten) ansteigt, können Sie sich die aktuellen Zinskonditionen mit einem sog. Forward-Darlehen sichern.

Bei Forward-Darlehen wird zwischen echten und unechten
unterschieden. Ein echtes Forward-Darlehen zeichnet sich
dadurch aus, dass der Beginn der Sollzinsfestschreibung
zeitlich mit dem tatsächlichen Umschuldungszeitpunkt zusammenfällt. Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt mit der Konditionsvereinbarung auch die Sollzins festschreibung.

Was Sie noch wissen sollten:

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Widerrufsrecht

Beim Abschluss eines Darlehensvertrages steht Ihnen ein
Widerrufsrecht zu. Sie sind an Ihre Willenserklärung nicht mehr gebunden, wenn Sie sie binnen zwei Wochen widerrufen. Bei mehreren Darlehensnehmern steht dieses Widerrufsrecht jedem einzelnen Darlehensnehmer allein zu.

Der Widerruf muss in Textform (z. B. schriftlich, mittels Telefax- oder E-Mail-Nachricht) erfolgen und muss keine Begründung enthalten.

Der Lauf der Frist für den Widerruf beginnt in der Regel einen Tag nach Zustellung der Vertragsurkunde durch Ihren Finanzierungspartner, nicht aber vor dem Tag des Vertragsschlusses. Zur Wahrung der Frist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufes.

Die genauen Fristen sowie den Adressaten an den der Widerruf zu richten ist, entnehmen Sie bitte der Widerrufsbelehrung, die der Vertragsurkunde Ihres Finanzierungspartners beiliegt.

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Nichtabnahme des Darlehens

Sollten Sie Ihr Darlehen entgegen Ihrer vertraglichen Verpflich-
tung nicht abnehmen, haben Sie den Ihrem Finanzierungspartner
in der Regel dadurch entstehenden Schaden zu ersetzen. Die sog.
Nichtabnahmeentschädigung wird nach denselben Grundsätzen
berechnet wie eine Vorfälligkeitsentschädigung.

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Vorzeitige Rückzahlung/Vorfälligkeitsentschädigung

Bei Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz können Sie Ihr Darlehen während der Sollzinsfestschreibung grundsätzlich nicht kündigen. Der Unkündbarkeit des Darlehens steht auf der anderen Seite als Gegenleistung die langfristige Zinssicherheit gegenüber.

Falls Ihre berechtigten Interessen es gebieten, können Sie Ihr grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit Sollzinsfestschreibung ausnahmsweise vorzeitig unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten kündigen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung des zur Sicherung des Darlehens beliehenen Grundstücks haben. In diesem Fall haben Sie Ihrem Finanzierungspartner
jedoch in der Regel denjenigen Schaden zu ersetzen, der ihm aus der vorzeitigen Kündigung entsteht. Die exakte Entschädigungssumme wird von Ihrem Finan zierungs partner im Einzelfall berechnet. Man nennt das Vorfälligkeits entschädigung.

In jedem Fall können Sie nach Ablauf von 10 Jahren nach
dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Frist von
6 Monaten kündigen.

Bei Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz haben Sie das Recht, jederzeit unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten zu kündigen, wobei die Rückzahlung des Darlehens nach erfolgter Kündigung entschädigungslos möglich ist.

Folgen bei Zahlungsverzug
Ein Zahlungsverzug setzt voraus, dass Sie mit mindestens
2 aufeinanderfolgenden Raten ganz oder teilweise und mit
mindestens 2,5 % des Nennbetrags des Darlehens in Verzug geraten sind. Ferner muss Ihnen Ihr Finanzierungspartner eine 2-wöchige Frist zur Zahlung des rückständigen Betrags gesetzt haben und diese muss erfolglos abgelaufen sein. Mit Setzung dieser Frist hat Ihr Finanzierungspartner Ihnen mitzuteilen, dass er bei Nichtzahlung die gesamte Restschuld verlangt. Es
können Verzugszinsen anfallen und Ihr Finanzierungspartner hat möglicherweise das Recht, Ihren Darlehensvertrag zu kündigen und die Sicherheit zu verwerten. Vor diesem Hintergrund empfehlen wir dringend, dass Sie sich bei Veränderung Ihrer persönlichen Lebenssituation schnellstmöglich mit Ihrem Finanzierungspartner in Verbindung setzen, um eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Staatliche Förderungsmöglichkeiten
Ob und in welchem Umfang staatliche Förderungsmöglichkeiten in Betracht kommen, werden wir im Einzelfall mit Ihnen besprechen und Sie bei einer eventuellen Beantragung unterstützen, sofern Sie dies wünschen.

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